Cataluña aún paga a sus señores feudales
Para muchos compradores resulta una sorpresa: adquieren una propiedad y se encuentran con que deben abonar un 'peaje' a un noble. Es el derecho real de censo, figura de origen medieval que resiste el paso del tiempo
IVANNA VALLESPÍN 07/02/2010
Gemma Fruitós vendió hace unos años su piso en Sentmenat (Barcelona). Fue entonces cuando se encontró con la sorpresa de que sobre la vivienda pesaba la carga de un censo enfitéutico, palabro que no dejó de intrigarle. Significaba que Gemma tuvo que pagar a la familia del marqués de Sentmenat el 4% del valor de venta de la vivienda, es decir, 6.000 euros. A esta cifra hubo de añadir 400 euros más en concepto de tasa en el Registro de la Propiedad para poder borrar definitivamente la carga de este censo sobre la finca. "Es totalmente injusto", se queja. Aunque la experiencia de Gemma parezca excepcional y digna de cuando Robin Hood se echó al monte para cazar los ciervos del coto real de Sherwood, se pueden encontrar casos como el suyo en los territorios catalanes que antiguamente fueron marquesados o propiedad de algún terrateniente.
Gemma Fruitós vendió hace unos años su piso en Sentmenat (Barcelona). Fue entonces cuando se encontró con la sorpresa de que sobre la vivienda pesaba la carga de un censo enfitéutico, palabro que no dejó de intrigarle. Significaba que Gemma tuvo que pagar a la familia del marqués de Sentmenat el 4% del valor de venta de la vivienda, es decir, 6.000 euros. A esta cifra hubo de añadir 400 euros más en concepto de tasa en el Registro de la Propiedad para poder borrar definitivamente la carga de este censo sobre la finca. "Es totalmente injusto", se queja. Aunque la experiencia de Gemma parezca excepcional y digna de cuando Robin Hood se echó al monte para cazar los ciervos del coto real de Sherwood, se pueden encontrar casos como el suyo en los territorios catalanes que antiguamente fueron marquesados o propiedad de algún terrateniente.
Y es que el derecho real de censo, también conocido como censo enfitéutico o marquesado, todavía está reconocido por la ley catalana y permanece muy vigente. Así lo indican las estadísticas. Según el colegio de registradores de Cataluña, que se remite al Anuario 2007 de la Dirección General de Registros y del Notariado (el último publicado por el Ministerio de Justicia), se abonaron más de 27 millones de euros por los censos redimidos ese año en la provincia de Barcelona. A esta cifra hay que añadir dos millones en concepto de renta o pensión que algunos propietarios pagan todavía religiosamente cada año a marqueses, señores o titulares de estos censos. En Cataluña existen entre 1.500 y 2.000 censalistas, según las estimaciones que para EL PAÍS hace el barón de Vilagaià, Eduardo de Delás, quien subraya que sólo una parte de ellos son nobles. El barón es titular de 120 censos en Vilagaià (Barcelona) y de una cincuentena más en Barcelona. De los censos que pesan sobre terrenos agrícolas cobra aproximadamente unos 400 euros anuales. Pero donde se saca una gran tajada es de las fincas urbanas. La guinda para un censalista son las viviendas de la parte alta de Barcelona, que pueden llegar a costar unos seis millones de euros. De esta venta, se puede llegar a embolsar 600.000 euros, aunque fincas como éstas "no abundan", se lamenta el barón.
El censo enfitéutico es una figura que proviene del derecho romano y que, notablemente modificado, se prolongó durante la época medieval. Entonces era habitual que un señor feudal cediera terrenos a los payeses para que cultivaran y cuidaran las tierras, e incluso se pudieran construir una vivienda. Eso sí, el payés debía pagar una pensión anual (que podía ser dinero, una cabra o una parte de cosecha, etcétera). Si más adelante, el payés decidía venderlos, entonces tenía que pagarle al señor feudal el llamado laudemio. "Como en la época no existían los Registros de la Propiedad, era una forma de que el propietario reconociera que aquellas tierras provenían del señor", comenta la abogada María Dolors Savall, representante de varios titulares de estos derechos reales.
Los siglos pasaron y en 1837 se derogaron las leyes de señorío y los censos feudales, pero se abrió una excepción para los pertenecientes a los señores jurisdiccionales. Es el caso del marqués de Sentmenat, que además de poseer las tierras, ejercía de juez en sus territorios. En este caso, la ley obligaba a estos señores jurisdiccionales a realizar un proceso judicial para actualizar y convalidar sus censos.
En 1909 se aprobó la Ley Hipotecaria, que establecía que los señores y marqueses tenían dos años para traspasar al registro los censos inscritos en las antiguas Contadurías de Hipotecas (un antecedente del Registro de la Propiedad). En ese momento, marqueses como el de Sentmenat (que entonces era también senador) registraron los censos. Se permitieron porque no fueron considerados derechos feudales, sino un contrato entre privados, en que el señor cede una finca a otra persona pero a cambio le impone el derecho de censo sobre esta propiedad. De algún modo es como si el marqués ejerciera de entidad financiera de la época.
La normativa más reciente que regula los censos enfitéuticos es el Libro 5º del Código Civil de Cataluña de 2006. Los censos no son perpetuos, es decir, que se pueden "redimir" o eliminar. Para ello, hay que pagar. Eso sí, sólo se paga una vez y el censo queda extinguido.
Lo habitual es pagar el censo aprovechando una compraventa o una herencia. Entonces, el propietario o censatario debe abonar al marqués o al censalista un porcentaje sobre el precio de la venta, que varía entre el 2% (en la mayoría de municipios) y el 10% (aplicado en la ciudad de Barcelona). El censatario también puede redimir el censo en otro cualquier momento, opción más económica, ya que este porcentaje se aplica entonces sobre el valor catastral. Desde 1990, una modificación legislativa permite que el censalista pueda reclamar el pago del censo en cualquier momento.
El proceso de extinción del censo se realiza mediante un acuerdo entre las partes y ante notario, que elimina la carga censal de las escrituras de la finca. Pero aquí no se acaba el proceso, ya que también hay que borrar el censo en el Registro de la Propiedad, cosa que implica el pago de una tasa de entre 100 y 400 euros, dependiendo del valor de la finca, que el censatario debe pagar. El laberinto de impuestos es aún más enrevesado, ya que en última instancia hay que rendir cuentas con Hacienda. Y es que la Agencia Tributaria entiende que una propiedad gravada con un censo tiene un valor inferior y que "cuando se redime el censo se está subiendo el valor de la finca", según fuentes del Departamento de Economía de la Generalitat. Entonces, el censatario debe pagar a Hacienda un 7% de esta plusvalía generada con la extinción del censo.
Esto es precisamente lo que le sucedió a la familia Tantiñà de Castellar del Vallès. El señor de Fontcuberta les reclamó hace tres años 3.000 euros en concepto de censo. "Pasaron a cobrar", afirman resignados, ya que conocían de la existencia del gravamen. Lo que no entienden es que ahora se les reclamen 500 euros más, alegando el aumento de valor de la finca. "Es muy injusto", exclaman indignados.
También le pasaron a cobrar a la familia de Ferran Lozano por una casa en el centro de Terrassa. Recibió una citación judicial para asistir a un acto de conciliación con el representante del señor de Fontcuberta. Le reclamaban el 2% del valor catastral, en total, 3.000 euros. Ferran se queja del desamparo y de la desinformación en estos casos. Como él, decenas de afectados de la comarca asistieron en diciembre pasado a una jornada informativa sobre censos reales que se celebró en Castellar del Vallès. El acto lo promovió la plataforma Sentmenat sin Censos, una agrupación ciudadana creada hace cuatro años para acabar con los censos que pagan al marqués. La plataforma considera este gravamen "injusto" y "anacrónico". La consellera de Justicia, Montserrat Tura, se desmarca defendiendo que el censo "es un acuerdo entre privados y aquí no participa la Administración pública".
Pese a la antigüedad de la existencia del censo, nadie es capaz de establecer el porcentaje de población afectada por el gravamen. Existen muchas fincas gravadas, incluso en Barcelona ciudad. En todo caso, la mayoría de fincas pertenecían a los antiguos dominios de familias nobles catalanas como los Sagnier (marqueses de Sentmenat), los Villalonga (marqueses de Castellbell) o los Fontcuberta.
Una visión opuesta a la de la plataforma es la que tienen los censalistas. El barón de Vilagaià sostiene que "las personas que tienen una casa con un censo significa que no han pagado nunca por el terreno" y defiende que la existencia de este tipo de censo "ha permitido el acceso a la vivienda a miles de personas". Según el barón, el importe que se paga por redimir la carga censal es muy bajo. Además, considera que por los terrenos se han estado pagando "unos alquileres ridículos" como pensión anual. A veces, ésta consistía en algo tan simbólico como un vaso de agua o una peseta.
